Инжиниринговая компания «Джемини»

Технический заказчик

Суть и сложность управления проектами – учет множества параметров проекта, таких как:

• Объемы и виды работ;
• Стоимость, издержки и расходы по проекту - как запланированные на начальном этапе, так и не учтенные.

Наиболее сложными являются временные параметры:

• Сроки строительства;
• Продолжительность реализации проекта;
• Резервы времени выполнения работ;
• Определение критического пути строительства, взаимосвязи работ.

Параметры, которые большинством компании не учитываются в процессе управления проектами - это ресурсы, необходимые для осуществления проекта, в том числе:

• Человеческие или трудовые ресурсы;
• Финансовые, материально-технические ресурсы, к которым относятся строительные материалы, машины, оборудование, комплектующие изделия и детали;
• Ограничения по ресурсам.

Наиболее важным параметром также является качество проектно-сметной документации.

Управление стоимостью и ее анализ - ключевое звено в любом инвестиционном проекте

В настоящее время существует несколько форм/методов ценообразования, но, несмотря на это, мы нашли оптимальный вариант учета, утвержденный обеими сторонами.

Во-первых, это не нарушает условия договора; во-вторых, общая стоимость известна сторонам и она уже согласована. То есть мы учитываем тот вид ценообразования, который прописан в контракте/договоре.

Нашим плюсом в управлении стоимостью является ее распределение по удельным весам, что позволяет нам на любом этапе четко ответить, сколько стоит СМР. Этого практически никто не делает, ведь многие считают, что договорная цена, укрупненная стоимость работ не нуждается в исследовании. Наш же опыт показывает, что это далеко не так: без детального анализа стоимости выполняемых работ на всех этапах реализации проекта Заказчик имеет высокую степень риска значительного увеличения бюджета.

ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК

«Заказчик-застройщик». Именно такое определение обычно применялось к участнику инвестиционного процесса. Однако одни нормативные акты дают понятие и используют термин «застройщик», другие - «заказчик», а третьи - «заказчик-застройщик».

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ, застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщиком является юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность, за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Все изменилось с внесением поправок в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик».

Технический заказчик – физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени (полное определение дано в п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – далее кодекс). Конкретизированы функции технического заказчика.

Технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от имени застройщика. Он имеет право заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства; подготавливает задания на выполнение указанных видов работ; предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ; утверждает проектную документацию; подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию; осуществляет иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Наша компания выполняет функции технического заказчика, которые включают в себя:

• Заключение договоров об инженерных изысканиях, о подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капремонте объектов и подготовка задания на их выполнение;
• Создание геодезической разбивочной основы для строительства, разбивку осей трасс зданий и сооружений во время строительства;
• Мониторинг зданий и сооружений во время строительства;
• Выдачу исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;
• Утверждение проектной документации и подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• Выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;
• Приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;
• Обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства;
• Контроль качества производства работ в соответствии с требованиями нормативно-технической документации;
• Проверку наличия документов, удостоверяющих качество используемых при производстве работ материалов и изделий (технических паспортов, сертификатов и др.);
• Контроль своевременного устранения недостатков и дефектов, выявленных при приемке работ;
• Определение соответствия используемых технологий установленным в РФ нормативам;
• Проверку выполненных объемов работ и их стоимости на объектах подписанием актов выполненных работ(форма КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3);
• Контроль и своевременные меры по устранению выявленных дефектов в проектно-сметной документации, в том числе при необоснованном увеличении сметной стоимости, внесение соответствующих корректировок в проектную документацию;
• Фиксацию результатов технического надзора за производством работ в журнале работ или составление актов, в которых должно быть указано: какие отступления, дефекты и нарушения технических условий при производстве работ были обнаружены и по чьей вине они произошли;
• Составление конкретных требований, направленных на устранение выявленных дефектов, отступлений от проекта и нарушений технических условий, с указанием сроков их устранения;
• Оформление законченного объекта строительства в эксплуатацию.

Особого внимания заслуживает работа технического заказчика в области контроля финансирования, учета и отчетности на всех этапах реализации проекта: он осуществляет контроль расходования сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений.

Технический заказчик своевременно подготавливает отчетность об использовании выделенных денежных средств для Инвестора.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Функции технического заказчика на всех этапах реализации проекта строительства.

На предпроектной /проектной стадии они включают в себя:

1. Подготовку исходно-разрешительной документации для разработки архитектурно-планировочной концепции и (или) проектной документации;
2. Получение согласований; разрешений; ТУ;
3. Выбор изыскательских организаций;
4. Разработку и согласование архитектурно-планировочных решений;
5. Разработку технического задания на проектирование;
6. Выбор проектных организаций, разработку договора на ПИР;
7. Получение ТУ на подключение объекта к действующим инженерным сетям;
8. Организацию экспертизы проектной документации;
9. Получение разрешения на производство строительно-монтажных работ;
10. Определение предмета конкурса, разработку плана проведения возможных конкурсов по размещению подрядов на выполнение строительно-монтажных работ;
11. Разработку и утверждение технической части конкурсной документации, условий проведения конкурса, разработку основных положений договора (контракта) и других разделов конкурсной документации.

Технический заказчик на этапе подготовки к строительству:

1. Создает геодезическую разбивочную основу для строительства.
2. Выполняет разбивку осей и трассы зданий и сооружений.
3. Осуществляет контроль за состоянием зданий и сооружений в зоне проведения строительства.
4. Разрабатывает конкурсную документацию на исполнение обязанностей генерального подрядчика (подрядчика) строительства.
5. Осуществляет сопровождение разработки рабочей документаций.
6. Оформляет открытие ордера, согласование проекта производства работ.
7. Осуществляет контроль за реализацией всех этапов подготовительного периода и своевременное выполнение задач.

Технический заказчик на этапе строительного контроля:

1. От имени «Инвестора» технический заказчик осуществляет строительный контроль за выполнением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых строительных материалов, конструкций и оборудования, принимает скрытые и законченные строительно-монтажные работы.
2. Сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.
3. Передает подрядчику в производство работ утвержденную рабочую документацию.
4. Утверждает и вносит коррективы в графики выполнения строительно-монтажных работ.
5. Согласовывает с подрядчиками перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ.
6. Проверяет наличие необходимых допусков, разрешений у исполнителей работ.
7. Контролирует и вносит коррективы в порядок ведения исполнительно-технической и первичной учетной документации.
8. Контролирует выполнения графика производства работ.
9. Принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договоров строительного подряда.
10. Осуществляет контроль бюджета реализации строительного проекта;
11. В необходимых случаях вносит изменения в проектно-сметную документацию, в график производства работ, осуществляет корректировку сроков выполнения строительно-монтажных работ.

Технический заказчик в области финансового контроля и аудита:

1. Выполняет ведение статистического учета и предоставляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с «Инвестором».
2. Предоставляет Инвестору ежемесячную информацию о ходе строительства, расходовании денежных средств, сроках выполнения каждого вида строительно-монтажных работ, возникновении дополнительных строительно-монтажных работ.
3. Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов строительно-монтажных работ и услуг, разрабатывает и принимает меры по эффективному использованию выделяемых Инвестором денежных средств.
4. Разрабатывает, согласовывает и контролирует смету строительно-монтажных работ.
5. Разрабатывает планируемый бюджет затрат с указанием объемов, сроков выполняемых отдельных видов строительно-монтажных работ на месяц, квартал.
6. Прогнозирует возможные строительные риски и разрабатывает методы по их минимизации.